Przejdź do treści

Rozwój budownictwa mieszkaniowego potraktowany jako proces inwestycyjny a nie wzrost konsumpcji jest - jak to udowodniono po II wojnie światowej wiele krajów europejskich - istotnym czynnikiem przyspieszającym wzrost gospodarczy. W warunkach transformacji ustrojowej, przy głębokim niedoborze mieszkań, jest czynnikiem warunkującym tempo i efektywność restrukturyzacji gospodarki, pokój społeczny oraz stabilizację polityczną. Poddanie mieszkalnictwa działaniom praw rynkowych zaowocowało radykalnym spadkiem dostępności do mieszkań. Proces przekształcania potrzeb mieszkaniowych w efektywny popyt dokonywał się w bardzo trudnych warunkach ekonomicznych: wysokiej inflacji, niskiego poziomu zamożności społeczeństwa, spadku dochodów realnych, patologicznie wysokiej - w stosunku do dochodów - ceny budowy mieszkań, braku zakumulowanego, długoterminowego kapitału bankowego, niedorozwoju wyspecjalizowanych instytucji finansowych obsługujących mieszkalnictwo, a także pogłębiającego się od 1980 roku kryzysu mieszkaniowego, charakteryzującego się narastajšcym niedoborem miesz-kań i drastycznie powiększajšcym się stanem technicznym nie remontowanych w dostatecznym stopniu zasobów mieszkaniowych. Bezpoœrednim skutkiem nałożenia się niekorzystnych uwarunkowań ekonomicznych na realne możliwoœci finansowe gospodarki oraz ludnoœci był spadek efektywnego popytu i podaży mieszkań. Dalsze utrzymywanie obecnego stanu nie jest możliwe: silny niedobór mieszkań, szacowany na 1,6 mln, staje się obecnie jednym z podstawowych czynników hamujšcych proces restrukturyzacji całej gospodarki. Nowe miejsca pracy powstajš nie tam, gdzie byłoby to ekonomicznie uzasadnione, ale tam gdzie ludzie majš mieszkania. Bez szybkie-go wzrostu mieszkań dostępnych finansowo dla przeciętnej rodziny każdy program aktywnej walki z bezrobociem będzie nieefektywny, a istniejšce lokalne i regionalne zróżnicowania Nowa polityka mieszkaniowa państwa zakłada stosowanie œwiadomego i odpowiedzialnego interwencjonizmu państwa sprowadzajšcego się do dwóch grup działań: - wdrożenia zmian prawno-instytucjonalnych pozwalajšcych na sprawne funkcjonowanie praw rynkowych; - wprowadzenie odrębnych od uniwersalnych zasad działania systemu finansowania i kredytowania budownictwa mieszkaniowego - w tym zwiększenie rozmiaru pomocy ze œrodków publicznych dla sfery mieszkalnictwa. Dla powstania skutecznego systemu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych konieczne jest uruchomienie sprawnego, dostosowanego do specyfiki mieszkalnictwa systemu finansowania i kredytowania. Obecnie podstawowym zadaniem rzšdu jest stworzenie takiego systemu. Wymaga to: - uporzšdkowania i usprawnienia działajšcego systemu finansowania, spłat kredytu długoterminowego, w tym także metody pomocy ze œrodków publicznych; - stworzenia wielu, dostosowanych do różnych poziomów zamożnoœci, systemów oszczędzania i kredytowania; - uruchomienia systemu kredytowania remontów kapitalnych; - uruchomienia systemów finansowania i kredytowania infrastruktury komunalnej. Nadrzędnym celem polityki mieszkaniowej jest taka transformacja potrzeb mieszkaniowych w efektywny popyt, która pozwoli na w miarę szybki wzrost poziomu dostępnoœci do mieszkań. Realizacja tego celu jest możliwa pod warunkiem zmiany obecnego sposobu pomocy państwa, tzn. uruchomienia procesów oszczędzania na cele mieszkanio-we i nadanie budownictwu czynszowemu rangi priorytetu.

 

Problemy polskiego budownictwa

Od kilku lat budownictwo mieszkaniowe w Polsce próbuje wyjść z zapaści. Jak do tej pory - bezskutecznie. Mało tego, sytuacja w zeszłym roku jeszcze się pogorszyła. Także efekty osiągnięte przez budownictwo mieszkaniowe w tym roku nie napawają optymizmem. Pomyśleć tylko, że w 1978 roku udawało się oddać do użytku aż 283,6 tys. mieszkań, a w zeszłym roku niewiele ponad 60 tysięcy. Warto zauważyć że o ile rok 1996 był kolejnym rokiem spadku budownictwa wielorodzinnego, to budownictwo jednorodzinne wykazało pewien wzrost w porównaniu z rokiem 1995. W Polsce na tysiąc mieszkańców przypadało w 1996 roku 286 mieszkań, czyli tyle, ile większość krajów europejskich miała na początku lat 60. W 1996 roku oddano w Polsce do użytku średnio 1,5 mieszkania na 1000 mieszkańców. Dla porównania - w Europie Zachodniej: 7-12 mieszkań. Także liczba metrów kwadratowych przypadających na osobę jest u nas dużo niższa (19 m kw.) niż w innych krajach (USA - 62 m kw., Dania - 45 m kw., Wielka Brytania - 40 m kw., Węgry - 30 m kw., Bułgaria - 25 m kw. na osobę). Niewiele wskazuje na to, żeby w najbliższym czasie sytuacja pod tym względem się poprawiła. Chociaż wydatki budżetu państwa na mieszkalnictwo w 1996 roku wzrosły w stosunku do roku poprzedniego o około 19 %, to stanowiły one około 3,2 % ogólnych wydatków budżetowych i były o około 0,2 % niższe niż w 1995 roku i o ok. 1,3 % niższe niż w 1994 roku. Nic więc dziwnego, że mieszkań nie przybywa. Oprócz tego, że brakuje środków, ciągle nie jest jasna polityka mieszkaniowa państwa. Pocieszające jest, że w zeszłym roku zwiększone zostały środki na Państwowy Fundusz Mieszkaniowy, z 59 mln zł do 342 mln zł, przy relatywnym zmniejszeniu dotacji dla spółdzielni mieszkaniowych. Środki Funduszu, jak do tej pory, wykorzystane zostały w minimalny stopniu. Największą pozycję wydatków na mieszkalnictwo (1415 mln zł) stanowiły środki na wykup odsetek od kredytów mieszkaniowych. Jak zauważają autorzy informacji o mieszkalnictwie z Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej, "mimo pewnych pozytywnych zmian, nadal występowała znaczna przewaga wydatków budżetowych związanych z wybudowanym zasobem mieszkaniowym nad wydatkami promującymi budownictwo miesz-kaniowe". Z monitoringu przeprowadzonego przez instytut wynika także, że w 1996 roku udział sfery mieszkaniowej w wydatkach budżetowych gmin zmniejszył się w stosunku do 1995 roku z 15 do 11 proc. W wydatkach gmin na sferę mieszkaniową dominowały wydatki na inwestycje komunalne i dodatki mieszkaniowe. Nakłady na inwestycje mieszkaniowe w Polsce w 1996 roku wyniosły ok. 5 mld zł, gdy tymczasem potrzeby są wielokrotnie większe. Pomoc państwa dla inwestorów wy-rażała się w postaci ulg podatkowych, które rekompensowały około 20 proc. poniesionych nakładów. Około 10 proc. środków inwestycyjnych przeznaczonych na budownictwo mieszkaniowe to środki kredytów bankowych. Pozytywnym objawem jest to, że wypłaty kredytów w 1996 roku w stosunku do roku 1995 zwiększyły się realnie o ok. 10 proc. (po uwzględnieniu wskaźnika inflacji). Nadal jednak około 70 proc. kosztów uzyskania mieszkania pokrywali nabywcy ze zgromadzonych przez siebie środków. Jak zauważają autorzy informacji o mieszkalnictwie z Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej, właśnie ten stan jest głównym czynnikiem ograniczającym popyt na mieszkania w sytuacji, gdy jedy-nie znikoma liczba mieszkań budowana jest na wynajem (mieszkania czynszowe). Kredyty mieszkaniowe - w odróżnieniu od innych, zwłaszcza samochodowych - wzięcia nie mają; Instytut Gospodarki Mieszkaniowej ocenia, że ich udział w wydatkach na kupno lub budowę mieszkań i domów sięga w tym roku tylko 10-12 proc. Z nowym rokiem wchodzi w życie ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych, która ma sprawi, że pożyczki te staną się bardziej dostępne. Przedstawiciele Związku Banków Polskich twierdzą jednak iż ustawa jest legislacyjnym bublem i trzeba ją szybko znowelizo-wać. Banki które udzielają dziś długoterminowych kredytów mieszkaniowych, korzy-stają z depozytów swoich klientów, w ogromnej większości krótkoterminowych. Grozi to utratą płynności, ale banki podejmują to ryzyko. Starają się zabezpieczyć w inny sposób: pożyczają niewielkie kwoty, wymagają dodatkowych gwarancji, oprócz hipoteki (żyrantów, weksli), przeciągają procedury. Efekt zaś jest taki, iż chociaż oferta kredytów mieszkaniowych wydaje się bogata - udzielają ich 23 banki - niełatwo je dostać. Niezależnie od tego, że są drogie i klient boi się brać kredytu na wiele lat jeszcze bardziej niż bank dawać. Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych uchwalona 1 sierpnia ma przede wszystkim zwiększyć dostępność tych kredytów, uniezależniając je od depozytów innych klientów. Udzielone przez bank hipoteczny kredyty staną się podstawą do emitowania listów zastawnych; w rezultacie gromadzony będzie długoterminowy kapitał, z któ-rego bank udzieli następnych pożyczek hipotecznych. Według ustawy listem zastawnym "jest papier wartościowy imienny lub na oka-ziciela, którego podstawę emisji stanowią wierzytelności banku hipotecznego zabezpie-czone hipotekami, w którym to liście bank hipoteczny zobowiązuje się wobec uprawnio-nego do spełniania określonych świadczeń pieniężnych". Świadczenia polegają na wypłacie odsetek i wykupie listów w terminie określonym w warunkach emisji. W Europie listy zastawne zrobiły karierę: emitowane są w 14 krajach przez 135 banków hipotecznych, cztery następne kraje (Luksemburg, Węgry, Czech, Słowacja) wła-śnie dołączają. Listy kupują głównie firmy ubezpieczeniowe, zainteresowane lokatami wieloletnimi i bezpiecznymi. Oczekuje się, że u nas będzie podobnie, a bezpieczeństwo listów zastawnych mają zapewnić liczne ograniczenia narzucone przyszłym bankom hipotecznym. Do naj-ważniejszych należy zasada, że emisja listów zastawnych nie może przekroczyć 60 proc. wartości hipotek stanowiących zabezpieczenie udzielanych przez bank kredytów. Bank powinien także z dużą ostrożnością wyceniać nieruchomości stanowiące zabezpieczenie kredytów. Dla zwiększenia bezpieczeństwa banków ustawa wprowadza zasadę, iż jeśli klient przestanie spłacać kredyt, wierzytelności takiego banku będą miały pierwszeństwo przed należnościami Skarby Państwa. Hipoteczne zabezpieczenie kredytów będzie mocniejsze w bankach hipotecznych. Ustawa zobowiązuje również takie banki do unikania zabezpieczeń nie dość pewnych. Na przykład udział hipotek ustanawianych na inwestycjach nie zakończonych nie może przekroczyć 10 proc. Ogółu hipotecznych wierzytelności banku. W praktyce oznacza to, że pożyczkę na budowę pierwszego mieszkania lub domu dostaną nieliczni. Kredyt adresowany będzie głównie do tych, którzy nieruchomości już mają i chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Tymczasem w uzasadnieniu do projektu ustawy mówi się wyłącznie o "finansowaniu dachu nad głową", co w Sejmie okazało się hasłem sku-tecznym - ustawę uchwalono wyjątkowo szybko. Tyle że hasło to jest tylko częściowo prawdziwe. Jaki pożytek będzie miał z ustawy klient zaciągający kredyt mieszkaniowy? - "Marże banków hipotecznych są niższe" - mówi dyrektor Przemysław Morysiak z De-partamentu Systemu Bankowego resortu finansów. - "Najczęściej dwuprocentowe. Marżą banków uniwersalnych wynosi zwykle 5-7 proc". Banki hipoteczne będą korzystały z obcej sieci, udzielany przez nie kredyt będzie tańszy. "Koszty założenia specjalistycznych banków zostaną przeniesione na cenę kredytu. Zapłaci za to klient" - twierdzi z kolei dyrektor Banku Śląskiego Ryszard Kowalski, który przewodniczy zespołowi mieszkaniowemu Związku Banków Polskich. Związek bardzo zabiegał o to aby działalność taką mogły prowadzić także banki uniwersalne, "Kredyt hipoteczny byłby wtedy rzeczywiście tańszy" Założenie banku wymaga posiadania dużego kapitału; jako minimum przyjmuje się 5 mln ECU. Trzeba też ponieść koszty zorganizowania banku, zakupu portfeli kredy-tów umożliwiających emisję listów zastawnych. Upłynie sporo czasu, zanim pierwszy taki bank zacznie działać. Rozwiązanie proponowane przez Związek Banków Polskich mogłoby wejść w życie znacznie szybciej, ale tym razem bankowców nie posłuchano. Jacek Gawrzyński z Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej twierdzi, iż odwrócenie niekorzystnych tendencji w zakresie inwestycji mieszkaniowych nie jest możliwe bez za-sadniczych zmian w zakresie dostępności do korzystania z kredytów. Do państwa należy stworzenie takich rozwiązań, które skłaniać będą do sięgania po kredyt. Na zachodzie finansowanie budownictwa opiera się przede wszystkim na kredytowaniu. Wzrost liczby wybudowanych w zeszłym roku mieszkań w budownictwie indywidualnym zawdzięczać należy w znacznym stopniu ulgom mieszkaniowym. Źle się stało, że w tym roku nieoczekiwanie ograniczono ulgi mieszkaniowe.

 

Obecnie nie są już tak atrakcyjne. Spodziewać się więc należy przyhamowania w budownictwie indywidualnym. I to w sytuacji gdy państwu brakuje pieniędzy na budowanie mieszkań. Chodzi tutaj przede wszystkim o mieszkania dla mniej zamożnych, gdzie zaangażowanie państwa jest konieczne. Społeczne budownictwo mieszkaniowe jeszcze jest w powijakach. Towarzystwa Budownictwa Społecznego wybudowały do tej pory zaledwie kilkadziesiąt mieszkań.

 

Polityka regionalna.

Gminom nie zależy na zwiększaniu liczby swoich mieszkańców, ponieważ wiążą się z tym dodatkowe koszty. W większości z nich nie opracowano nawet strategii rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Władze lokalne często nie potrafią nawet określić potrzeb mieszkaniowych; ile potrzeba mieszkań komunalnych, ilu mieszkańców byłoby stać na mieszkania w Towarzystwach Budownictwa Społecznego, a ilu na budowę własnego domu. Jak na poziom życia w Polsce - zaskakująco mało ludzi korzysta z dopłat do czynszów. Dodatki mieszkaniowe dostaje 4,7 proc. Miejskich gospodarstw domowych, a zale-dwie co trzecie spośród tych, które mają odchody poniżej granicy ubóstwa. Ostatnia nowelizacja ustawy przełomu nie zapowiada. Wiele słabości ustawy zlikwidowała, ale wiele problemów natury społecznej nie zostało jednak rozwiązane. Dotyczy to zwłaszcza do-datków mieszkaniowych. Według głównego założenia ustawy lokatorzy ponosić mieli pełne koszty utrzymania mieszkań i domów. Tym zaś, których na to nie stać, winna do-płacać gmina. Pierwszy cel osiągnięty został z umiarem - wpływy z czynszów pokrywają dziś około 80 proc. Kosztów utrzymania domów. Gminom wciąż trudno się zdecydować na przekroczenie bariery czynszu w wysokości 1 proc. Kosztów odtworzenia mieszkania. Nadal więc dopłacają do utrzymania swoich zasobów mieszkaniowych. A jednocześnie ubodzy nie zawsze dostają dodatki mieszkaniowe. Żeby otrzymać dodatek, trzeba spełniać dwa kryteria: mieścić się w przepisowej wysokości dochodów (150 proc. Najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 100 proc. W wieloosobowym), a także w przepisowym metrażu. Aby otrzymać od państwa pomoc mieszkaniową, nie wystarczy być ubogim i mieć małe mieszkanie. Trzeba jeszcze posiadać tytuł prawny do lokalu. W najnowszej wersji ustawy pozostaje ten sam zapis: najemnicy płacący czynsz wolny do dodatku nie mają prawa. Takie rozwiązanie zadziwia, skoro ustawo-dawca postanawia, że czynsz regulowany będzie obowiązywał tylko do końca 2004 roku. Co stanie się z dniem 1 stycznia 2005 roku, kiedy będą istniały wyłącznie czynsze wolne. Można jednak przewidzieć iż wówczas właściciele mieszkań - przynajmniej tych znajdujących się w domach prywatnych swego czasu zajętych przez kwaterunek - zażą-dają opłat, które nie tylko pokryją pełne koszty utrzymania i remontów domów, ale też zapewnią im godziwy zarobek. Najbardziej prawdopodobna jest hipoteza, że właściciele domów będą skazani na nie kończące się utrzymywanie obecnych lokatorów, ich dzieci i wnuków. Teoretycznie mają oczywiście prawo wystąpić do sądu o eksmisję lokatora, który nie płaci czynszu. Ale taki samo prawo istnieje już dziś. I rzadko kto z niego korzysta, jeśli zważyć, jak długo trwa uzyskanie wyroku eksmisji, który najczęściej i tak pozostaje świstkiem papieru.

 

Kierunki wydatków budżetowych.

Nakłady na inwestycje mieszkaniowe w Polsce w 1996 roku wyniosły ok. 5 mld zł, gdy tymczasem potrzeby są wielokrotnie większe. Pomoc państwa dla inwestorów wy-rażała się w postaci ulg podatkowych, które rekompensowały około 20 proc. poniesionych nakładów. Około 10 proc. środków inwestycyjnych przeznaczonych na budownictwo mieszkaniowe to środki kredytów bankowych. Pozytywnym objawem jest to, że wypłaty kredytów w 1996 roku w stosunku do roku 1995 zwiększyły się realnie o ok. 10 proc. (po uwzględnieniu wskaźnika inflacji). Nadal jednak około 70 proc. kosztów uzyskania mieszkania pokrywali nabywcy ze zgromadzonych przez siebie środków. Jak zauważają autorzy informacji o mieszkalnictwie z Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej, właśnie ten stan jest głównym czynnikiem ograniczającym popyt na mieszkania w sytuacji, gdy jedynie znikoma liczba mieszkań budowana jest na wynajem (mieszkania czynszowe).

 

Kredyty mieszkaniowe, banki hipoteczne.

Kredyty mieszkaniowe - w odróżnieniu od innych, zwłaszcza samochodowych - wzięcia nie mają; Instytut Gospodarki Mieszkaniowej ocenia, że ich udział w wydatkach na kupno lub budowę mieszkań i domów sięga w tym roku tylko 10-12 proc. Z nowym rokiem wchodzi w życie ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych, która ma sprawi, że pożyczki te staną się bardziej dostępne. Przedstawiciele Związku Banków Polskich twierdzą jednak iż ustawa jest legislacyjnym bublem i trzeba ją szybko znowelizo-wać. Banki które udzielają dziś długoterminowych kredytów mieszkaniowych, korzystają z depozytów swoich klientów, w ogromnej większości krótkoterminowych. Grozi to utratą płynności, ale banki podejmują to ryzyko. Starają się zabezpieczyć w inny sposób: pożyczają niewielkie kwoty, wymagają dodatkowych gwarancji, oprócz hipoteki (żyrantów, weksli), przeciągają procedury. Efekt zaś jest taki, iż chociaż oferta kredytów mieszkaniowych wydaje się bogata - udzielają ich 23 banki - niełatwo je dostać. Nieza-leżnie od tego, że są drogie i klient boi się brać kredytu na wiele lat jeszcze bardziej niż bank dawać.

 

Co to jest "mieszkanie na raty"?

Długotrwały zastój na rynku nieruchomości był dla wielu pośredników ciężką próbą. Sporo agencji nieruchomości podzieliło się, sporo też zniknęło z rynku. Te agencje, które zostały, walczą o pozycję na rynku jak nigdy przedtem. Oferują porady i obsługę prawną, wyceny nieruchomości, doradztwo i pomoc w uzyskaniu kredytu mieszkaniowego. Niektóre agencje oferują także ratalną sprzedaż mieszkań. System podobny jest do leasingu. Mieszkanie wybrane przez klienta kupuje agencja, klient wprowadza się i spłaca raty. Dopiero po zapłaceniu ostatniej staje się właścicielem Jeśli przestaje płacić, musi mieszkanie opuścić, po czym agencja zwraca mu wpłacone pieniądze, zwaloryzowane zgodnie ze wzrostem wartości lokalu. Rynkowe czynsze, jak wiadomo, są jednak bardzo wysokie i to samo można powiedzieć o proponowanych ratach. Agencja zaciąga na kupno mieszkania kredyt w banku, do tego dolicza swoje koszty i zysk. W sumie wychodzi dwa razy drożej niż korzystanie z kredytu bankowego.

 

Zainteresowanie jest rzeczywiście duże, po zapoznaniu się ze szczegółami zapał jednak stygnie. Tymczasem na rynku nieruchomości ceny oferowanych mieszkań po ubiegłorocznym skoku wyraźnie się uspokoiły. Z analiz Unikatu, który co kwartał publikuje dane o warszawskim rynku nieruchomości, wynika, że tegoroczny wzrost odpowiada poziomowi inflacji. Jednak z wyjątkami: przy szczególnie atrakcyjnych lokalizacjach wzrost jest znacznie większy. Pośrednicy mówią o segmentacji rynku czyli coraz wyraźniejszym podziale na lepsze i gorsze dzielnice, a nawet ulice. Mimo wysokich cen duże, komfortowe mieszkania rozchodzą się jednak natychmiast, jeśli mają atrakcyjne lokalizacje: kupo-wane są na wynajem. Wydatki poniesione na ich kupno zwracają się w takich przypad-kach zwykle w ciągu 4-5 lat. Zainteresowanie inwestowaniem w mieszkania rośnie, przyznają to i deweloperzy, pośrednicy w handlu nieruchomościami. Rezultaty stan a się jednak widoczne dopiero wtedy, kiedy inwestycje te będą finansowane kredytem bankowym. Oszczędności ku-pujących to o wiele za mało, nawet w krajach bardzo bogatych stanowią one tylko uzupełnienie pieniędzy pożyczanych przez bank. U nas kredyty mieszkaniowe są drogie, nie mają powodzenia i nic nie zapowiada, żeby miało się to zmienić w niezbyt odległej przyszłości.

Kategoria